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Comprare casa​

L'acquisto della casa è tra le scelte più importanti della vita: per questo, nel decidere dovresti valutare con attenzione una serie di aspetti pratici oltre che estetici. Ecco qualche consiglio.

​​"Quella giusta"

Individuare la casa ideale per le tue necessità e i tuoi desideri non è facile, ma è importante avere le idee chiare su quali sono le caratteristiche per te irrinunciabili, per conciliarle poi con il budget che hai a disposizione.

Tra i metodi per scegliere la soluzione più adatta, uno consiste nel valutare le offerte disponibili e procedere poi per esclusione, scartando le opzioni che ti convincono meno e scegliendo infine la migliore tra quelle che restano.

Si sa però che le alternative da valutare sono tante, e ognuna ha i suoi pro e contro; in più, ciascun vantaggio (per esempio non avere dei vicini, nel caso di una villetta unifamiliare) può rappresentare anche uno svantaggio (in termini di sicurezza, in questo caso).

Tra gli elementi decisivi, figura sicuramente il prezzo: anche questo, tuttavia, è determinato da vari fattori, e prima dell'acquisto dovresti accertarti che sia adeguato all'immobile e alle sue caratteristiche.

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Elementi da considerare

Il prezzo di un immobile dipende da una serie di variabili legate soprattutto alla sua tipologia e al contesto in cui è collocato. Apposite tabelle di valutazione incrociano vari coefficienti per stabilire l'influenza dei diversi fattori, ma sono da intendere come indicazioni di massima, perché di fatto il prezzo lo stabilisce il mercato.

A influenzarlo sono tuttavia soprattutto i seguenti elementi: il tipo di immobile (se per esempio è un appartamento in un condominio oppure una villetta), la superficie, il numero di locali, il numero di bagni, la cucina (abitabile o meno), l’esposizione, le finiture, il tipo di riscaldamento (autonomo, centralizzato), lo stato generale di manutenzione, il piano, le condizioni, il pregio e l'età dello stabile in cui si trova, la presenza di un giardino, di un ascensore, di una portineria, di parcheggi, di mezzi pubblici, l'eventuale necessità di eseguire lavori nello stabile, oltre ad altri elementi intangibili come il tasso di sicurezza, il prestigio o la rumorosità della zona, o il fatto che sia un quartiere di moda, nonché altri aspetti più specifici.

Il budget

Nel valutare l'acquisto, oltre al costo dell'immobile in sé, dovrai considerare anche il costo della sua manutenzione, insieme alle spese condominiali e di assicurazione. Un prezzo iniziale più basso può rivelarsi alla lunga più oneroso, perché magari lo stabile ha bisogno di interventi strutturali, o le spese condominiali sono più alte, etc., quindi considera la questione anche in una prospettiva di lungo periodo.

La zona

La valutazione della zona in cui si trova l'immobile è tra i punti più delicati della scelta: innanzitutto dovrai decidere se prendere casa in centro o in una zona più periferica, considerando le rispettive situazioni in termini di sicurezza, decoro, trasporti pubblici, possibilità di parcheggio, vicinanza di scuole, asili o parchi, e non trascurare l'importanza di aspetti specifici come la presenza di un mercato settimanale, di locali notturni, di fonti di rumore, etc. Se puoi, passa del tempo nella zona per "viverla" nei vari momenti della giornata e della settimana, per capire se può riservare disagi di qualsiasi tipo.

Comprare sulla carta

Comprare un appartamento ancora in costruzione presenta il vantaggio di poter adattare l'alloggio alle tue esigenze, suddividendo gli spazi interni come vuoi e utilizzando i materiali che preferisci per le finiture. Una casa di nuova costruzione di solito presenta vantaggi in termini di migliore sfruttamento dello spazio, predisposizione all'installazione di nuove tecnologie, maggiore attenzione agli aspetti ecologici e scarsa necessità di manutenzione nel breve termine. D'altro canto, però, ci sono i potenziali svantaggi del non avere garanzie certe sui tempi di consegna e, soprattutto, del rischio collegato al versare anticipi prima del rogito: se per esempio il costruttore fallisce, potresti perdere quanto hai anticipato.

Comprare una casa con un inquilino

Se, per investimento, compri un immobile che al momento è affittato, il suo prezzo sarà più basso, con una svalutazione variabile dal 20 al 30 per cento a seconda della scadenza contrattuale e dell’affitto pagato dall’inquilino; per evitare brutte sorprese, però, prima di impegnarti all'acquisto fai esaminare una copia del contratto di affitto da un esperto.

 

​​L'iter burocratico

Dall'avvio della trattativa di acquisto, fino al passo finale, ovvero il rogito, le transazioni immobiliari possono nascondere varie insidie: per evitare complicazioni, è importante procedere con attenzione e con l'aiuto di esperti.

Individuata la casa che vuoi acquistare, puoi sottoscrivere una "proposta irrevocabile di acquisto": è un documento che impegna chi compra, ma non chi vende, e solo quando viene accettata puoi avviare l'iter che porta infine al rogito.

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Il preliminare di compravendita, detto anche compromesso, è il contratto con cui le due parti stabiliscono le condizioni e il prezzo di vendita, oltre alle penali per chi non adempirà agli impegni; si tratta di una scrittura privata e non è un passaggio obbligato per giungere alla stipula dell’atto notarile, ma rappresenta una garanzia in più per l’acquirente; se vuoi che abbia maggiore peso, già in fase di compromesso puoi rivolgerti a un notaio, il cui intervento è invece obbligatorio per effettuare l'atto di vendita, o rogito.

Prima del rogito, il notaio si accerta che l’abitazione non presenti irregolarità urbanistiche o ipoteche, e che il venditore abbia la titolarità per vendere; l'atto contiene tutti i dati che individuano inequivocabilmente l’appartamento e ufficializza la volontà di vendere e di acquistare tra le due parti, nonché il prezzo concordato.

Spese e imposte

Oltre a stipulare e trascrivere il contratto, il notaio incassa le imposte dovute per l'acquisto. Se acquisti la tua "prima casa" hai diritto ad aliquote agevolate. Le spese per il rogito notarile sono a carico dell’acquirente e sono proporzionali al valore di vendita dell’immobile. L’acquirente deve inoltre pagare l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale, calcolate sul valore dell’immobile dichiarato sul rogito.

L'agenzia immobiliare

Se ti rivolgi a un'agenzia immobiliare, il tuo agente (che deve essere iscritto alla Camera di Commercio previo specifico esame e dotato di tesserino di riconoscimento) è tenuto a verificare la provenienza dell’appartamento, la titolarità della proprietà e la presenza o meno di vincoli, e a garantire con opportune clausole sia il venditore che l’acquirente.

La provvigione per l’agenzia va corrisposta da entrambi ed è di entità variabile. Ricordati di chiedere la fattura: fino a 1000 €, le spese di mediazione immobiliare sono deducibili dalla dichiarazione dei redditi.

 

​​Fare un mutuo

A meno che tu non disponga di un capitale consistente, per finanziare l'acquisto della casa dovrai chiedere un mutuo. Anche se qualche banca fa eccezione e concede mutui fino al 100% del valore dell'immobile, di solito l'ammontare finanziato corrisponde circa al 70-75% di esso, quindi almeno una parte del costo andrà sostenuta sin da subito.

Quanto alla durata del finanziamento, devi tenere presente che l'estinzione del mutuo deve avvenire prima del compimento dei 75 anni di età di chi lo richiede.

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Tipi di mutuo

Prima di stipulare un mutuo, dovrai fare una scelta tra i vari tipi:

  • a tasso fisso, ovvero costante per tutta la durata del debito; ti conviene se hai bisogno di sapere esattamente qual è l'ammontare del tuo debito, o vuoi pagare rate sempre uguali, per pianificare con certezza il tuo bilancio, oppure se è previsto un aumento dell’inflazione e quindi dei tassi variabili;

  • tasso variabile (o indicizzato), ovvero con un tasso d'interesse che dipende dall'andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro per le banche. Se l'indice cresce, la rata aumenta, se cala, le rate si alleggeriscono. È indicato se si prevede un calo dell’inflazione, o se chi richiede il mutuo ha un reddito medio alto, o se il mutuo è di importo elevato;

  • tasso misto, ovvero con una formula intermedia tra fisso e variabile, per cui a determinate scadenze chi richiede il mutuo sceglie se variare il tasso fisso con un tasso variabile, o viceversa. È consigliato se si prevede un andamento al rialzo in un primo periodo e magari un ribasso negli anni successivi, o se il richiedente non vuole prendere una decisione definitiva sul tipo di tasso.